51 pozycji w 5 etapach. Pozycje „dynamiczne” pojawiają się w pełnym raporcie tylko wtedy, gdy wykryto warunek.
A. Przed oględzinami
☐ Numer KW zgadza się z numerem działki i powierzchnią w ewidencji
Dlaczego: Rozbieżność = ryzyko sporu lub błędu w KW.
Jak sprawdzić: Porównaj dział I‑O KW z sekcją „Dane podstawowe” raportu. moduł
☐ Dział III KW: służebności, roszczenia, prawo pierwokupu, wzmianki
Dlaczego: Służebność może przebiegać przez środek działki; wzmianka = nierozpoznany wniosek.
Jak sprawdzić: EKW → dział III; każdy wpis wyjaśnij ze sprzedającym. moduł
☐ Dział IV KW: hipoteki
Dlaczego: Hipoteka przechodzi z nieruchomością.
Jak sprawdzić: EKW → dział IV; przy hipotece – promesa banku i spłata z ceny. moduł
☐ Przeznaczenie w MPZP zgadza się z opisem sprzedającego
Dlaczego: „Budowlana” w ogłoszeniu ≠ MN w planie.
Jak sprawdzić: Sekcja „Przeznaczenie i plan”; wypis z MPZP od gminy. moduł
☐ Dostęp do drogi publicznej: bezpośredni / służebność / udział w drodze
Dlaczego: Bez dostępu nie dostaniesz pozwolenia na budowę.
Jak sprawdzić: Sekcja „Dostęp do drogi”; mapa; KW drogi. moduł
dynamiczna: użytek R/Ł/Ps/Ls
☐ Klasa gruntu – czy potrzebne odrolnienie lub wyłączenie z produkcji
Dlaczego: Koszt i czas; R I–III bez planu = praktycznie blokada.
Jak sprawdzić: Sekcja „Klasa gruntu”; wypis z rejestru gruntów. moduł
dynamiczna: rolna ≥ 0,3 ha
☐ Działka rolna ≥ 0,3 ha – ograniczenia obrotu, ≥ 1 ha – pierwokup KOWR
Dlaczego: Nierolnik może nie móc kupić.
Jak sprawdzić: Sekcja „Klasa gruntu”; baza wiedzy „Zakup ziemi rolnej”. moduł
dynamiczna: żółty/czerwony
☐ Strefa powodziowa / osuwisko / teren górniczy
Dlaczego: Ograniczenia zabudowy, koszty, ubezpieczenie.
Jak sprawdzić: Sekcja „Zagrożenia naturalne”. moduł
dynamiczna: dynamiczna
☐ Strefa konserwatorska / stanowisko archeologiczne
Dlaczego: Uzgodnienia z konserwatorem, nadzór archeologiczny.
Jak sprawdzić: Sekcja „Ochrona przyrody i zabytki”. moduł
dynamiczna: dynamiczna
☐ Natura 2000 / park / otulina
Dlaczego: Ograniczenia zabudowy, wycinki, ogrodzeń.
Jak sprawdzić: Sekcja „Ochrona przyrody i zabytki”. moduł
☐ Planowane inwestycje w okolicy (droga, ferma, farma wiatrowa, składowisko)
Dlaczego: Coś, czego dziś nie widać, a zmieni życie i wartość.
Jak sprawdzić: Sekcja „Otoczenie i gmina”; BIP gminy – decyzje środowiskowe, obwieszczenia. moduł
☐ Ceny transakcyjne w okolicy vs cena ofertowa
Dlaczego: Argument do negocjacji.
Jak sprawdzić: Sekcja „Ceny w okolicy”. moduł
☐ Czy plan miejscowy jest w trakcie zmiany / czy gmina uchwaliła plan ogólny
Dlaczego: Przeznaczenie może się zmienić na gorsze lub lepsze.
Jak sprawdzić: BIP gminy → planowanie przestrzenne. moduł
B. Na miejscu
☐ Spadek terenu, obniżenia, kałuże, trzcina / wierzby
Dlaczego: Wysoka woda gruntowa = droższe fundamenty, brak piwnicy.
Jak sprawdzić: Przyjedź po deszczu; zdjęcia; porównaj z sekcją „Warunki gruntowe”. moduł
☐ Znaki graniczne są w terenie i zgadzają się z mapą
Dlaczego: Spór graniczny z sąsiadem to lata i pieniądze.
Jak sprawdzić: Geometria z raportu na telefonie; brak znaków → wznowienie granic przez geodetę. moduł
☐ Hałas – wizyta w godzinach szczytu i wieczorem
Dlaczego: Droga, kolej, lotnisko, zakład słychać inaczej o różnych porach.
Jak sprawdzić: Sekcja „Uciążliwości” wskaże źródła. moduł
dynamiczna: ferma/oczyszczalnia/składowisko < 2 km
☐ Zapachy – wizyta w wietrzny dzień
Dlaczego: Fermy, oczyszczalnia, składowisko w promieniu 1–2 km.
Jak sprawdzić: Sekcja „Uciążliwości”. moduł
dynamiczna: linia SN/WN < 100 m
☐ Linie energetyczne i stacje trafo – odległość, widok
Dlaczego: Pas technologiczny ogranicza zabudowę; wartość odsprzedaży.
Jak sprawdzić: Sekcja „Media” i „Uciążliwości”. moduł
dynamiczna: BTS < 300 m
☐ Maszty BTS w pobliżu
Dlaczego: Dla części kupujących to przeszkoda – wpływa na odsprzedaż.
Jak sprawdzić: Sekcja „Uciążliwości”. moduł
☐ Sąsiedztwo: co się buduje, stan budynków, dachy azbestowe, opuszczone obiekty
Dlaczego: Sąsiad to na lata.
Jak sprawdzić: Rozmowa z sąsiadami; sekcja „Uciążliwości” (azbest, GUNB). moduł
dynamiczna: las < 50 m
☐ Zacienienie – las, wysokie budynki od południa
Dlaczego: PV, ogród, nastrój; las = 12 m odległości budynku.
Jak sprawdzić: Sekcja „Ochrona przyrody” (lasy); kompas w telefonie. moduł
☐ Zasięg internetu mobilnego i światłowód
Dlaczego: Praca zdalna.
Jak sprawdzić: Speedtest na miejscu; sekcja „Media” (internet). moduł
☐ Droga dojazdowa w praktyce: nawierzchnia, kto utrzymuje, odśnieżanie
Dlaczego: Droga gruntowa prywatna = koszty i konflikty.
Jak sprawdzić: Sekcja „Dostęp do drogi”; pytanie do sołtysa/gminy. moduł
☐ Gdzie są przyłącza / studzienki / słupy – zdjęcia
Dlaczego: Weryfikacja odległości z raportu.
Jak sprawdzić: Sekcja „Media”. moduł
☐ Ślady użytkowania przez osoby trzecie (przejazd, składowanie, uprawa)
Dlaczego: Możliwe zasiedzenie służebności lub dzierżawa.
Jak sprawdzić: Rozmowa ze sprzedającym i sąsiadami. moduł
C. Dokumenty od sprzedającego
☐ Wypis i wyrys z MPZP lub decyzja WZ (sprawdź ważność i na kogo wydana)
Dlaczego: WZ jest przenoszalna, ale ma termin ważności i warunki.
Jak sprawdzić: Urząd gminy; kopia od sprzedającego. moduł
☐ Wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej
Dlaczego: Potrzebne u notariusza i do weryfikacji powierzchni.
Jak sprawdzić: Starostwo (wydział geodezji). moduł
☐ Warunki przyłączenia (prąd, woda, gaz), jeśli występowano
Dlaczego: Pokazują realny koszt i czas mediów.
Jak sprawdzić: Od sprzedającego lub operatorów. moduł
dynamiczna: działka z nowym numerem / świeży podział
☐ Decyzja o podziale / mapa z projektem podziału
Dlaczego: Czy podział jest zakończony i ujawniony w KW.
Jak sprawdzić: Od sprzedającego; starostwo. moduł
dynamiczna: brak bezpośredniego dostępu
☐ Umowa / akt ustanowienia służebności drogi
Dlaczego: Bez tego dostęp do drogi jest tylko „na gębę”.
Jak sprawdzić: KW działki obciążonej (dział III). moduł
☐ Badania geotechniczne, jeśli były
Dlaczego: Oszczędność i wiedza.
Jak sprawdzić: Od sprzedającego. moduł
☐ Zaświadczenie o położeniu w obszarze rewitalizacji / SSR
Dlaczego: Pierwokup gminy.
Jak sprawdzić: Urząd gminy. moduł
dynamiczna: Ls/Lz lub las w sąsiedztwie
☐ Zaświadczenie, że działka nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu
Dlaczego: Pierwokup Lasów Państwowych; wymagane przez notariusza.
Jak sprawdzić: Starostwo. moduł
☐ Zaświadczenie o braku zaległości w podatku od nieruchomości / rolnym
Dlaczego: Dług nie przechodzi, ale pokazuje rzetelność.
Jak sprawdzić: Urząd gminy. moduł
☐ Podstawa nabycia (akt notarialny, postanowienie spadkowe, darowizna)
Dlaczego: Spadek/darowizna → zaświadczenie z US o podatku.
Jak sprawdzić: Od sprzedającego. moduł
dynamiczna: rolna
☐ Umowy dzierżawy / najmu / użyczenia
Dlaczego: Dzierżawca gruntu rolnego może mieć pierwokup.
Jak sprawdzić: Od sprzedającego, oświadczenie w akcie. moduł
D. Przed umową przedwstępną
☐ Kto płaci za: odrolnienie, wyłączenie z produkcji, przyłącza, wydzielenie drogi, geodetę
Dlaczego: Każda z tych pozycji to tysiące złotych.
Jak sprawdzić: Kalkulator kosztów → negocjacje. moduł
☐ Warunki zawieszające w umowie: WZ / warunki przyłączenia / kredyt / zgoda KOWR
Dlaczego: Jeśli coś nie wyjdzie – odzyskujesz zadatek.
Jak sprawdzić: Baza wiedzy „Umowa przedwstępna”. moduł
☐ Zadatek czy zaliczka – świadomy wybór
Dlaczego: Zadatek dyscyplinuje obie strony, zaliczka tylko wraca.
Jak sprawdzić: Baza wiedzy. moduł
☐ Forma umowy: notarialna (roszczenie w KW) czy cywilna
Dlaczego: Notarialna daje możliwość dochodzenia zawarcia umowy.
Jak sprawdzić: Baza wiedzy. moduł
dynamiczna: brak MPZP
☐ Termin umowy przyrzeczonej realny wobec procedur (WZ 6–12 mies.)
Dlaczego: Za krótki termin = utrata zadatku.
Jak sprawdzić: Baza wiedzy „Oś czasu”. moduł
☐ Cena negocjowana z użyciem ustaleń raportu
Dlaczego: Strefa zalewowa, brak drogi, media daleko = argumenty.
Jak sprawdzić: Baza wiedzy „Negocjacje”. moduł
☐ Sprawdzenie, czy sprzedający nie ma zajęć komorniczych / upadłości
Dlaczego: Ryzyko bezskuteczności.
Jak sprawdzić: KRZ, KW dział III/IV, CEIDG/KRS. moduł
☐ Zgoda małżonka / wszystkich współwłaścicieli
Dlaczego: Bez zgody umowa jest nieważna.
Jak sprawdzić: Dział II KW, akt małżeństwa / intercyza. moduł
E. U notariusza
☐ Aktualny odpis KW pobrany w dniu podpisania
Dlaczego: Wpis może pojawić się w ostatniej chwili.
Jak sprawdzić: EKW. moduł
☐ Oświadczenia sprzedającego w akcie: brak zaległości, brak dzierżawy, brak sporów granicznych
Dlaczego: Podstawa do roszczeń, jeśli skłamał.
Jak sprawdzić: Projekt aktu – przeczytaj dzień wcześniej. moduł
☐ PCC 2% czy VAT 23% – kto jest sprzedającym
Dlaczego: Firma / deweloper = VAT, osoba prywatna = PCC.
Jak sprawdzić: Kalkulator. moduł
☐ Wniosek o wpis do KW, opłaty sądowe, taksa notarialna – sprawdzone kwoty
Dlaczego: Notariusz pobiera, ale warto wiedzieć.
Jak sprawdzić: Kalkulator. moduł
☐ Przekazanie dokumentacji: WZ, warunki przyłączenia, badania, mapy
Dlaczego: Bez tego zaczynasz od zera.
Jak sprawdzić: Lista z etapu C. moduł
☐ Protokół wydania: stan działki, znaki graniczne, rzeczy na działce
Dlaczego: Dowód, co dostałeś.
Jak sprawdzić: Wzór w załączniku. moduł
☐ Po akcie: zgłoszenie do gminy (podatek), do operatorów (umowy), ubezpieczenie
Dlaczego: Terminy 14 dni.
Jak sprawdzić: Baza wiedzy „Po zakupie”. moduł